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2007年11月 貸し倉庫 埼玉 瀧田倉庫産業 社長のブログ!
貸し倉庫 埼玉 瀧田倉庫産業 社長のブログ!
埼玉(越谷市、春日部市、さいたま市岩槻区、八潮市、三郷市、川口市、草加市等)の貸し倉庫などの情報を提供します。埼玉の貸し倉庫からみた経済、経営、不動産について思うことをつづります。瀧田倉庫産業の社長である瀧田貴夫のブログです。
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東洋経済「『サブプライム』危機と真相」より
週刊東洋経済や週刊ダイヤモンド、エコノミスト誌などは、不動産の特集があるときはたまにチェックさせていただいております。たまに鋭いご指摘や、深い取材内容があると、とてもうれしく思います。

今週号の週刊東洋経済の特集にも注目すべき内容がいくつかありました。2つ紹介させていただきます。

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「日本の不動産はまだ『買い』」か?
埼玉県を中心として規模としては小さめの倉庫、工場などを扱っている私から見ると、外資系もしくは国内系の物流不動産ファンドのやっていることは本当に正しいことなのか、今後もそのまま発展していくことはあるのか、懐疑的にならざるをえません。

従来の物流センターとファンドが作る最新の物流センターを比較すると大きく違います。

まず、トラックが2階、3階へと登っていけるため、荷物用エレベーターが必要ない。荷物用エレベーターを利用して、荷物を上下させるのは、かなり手間がかかる。その上、エレベータドアの前付近には荷物を置くことが出来ず、デッドスペースが増える。さらに汎用的な使い勝手を想定しているため、床加重はそれなりに作られており、天井高も従来の物流センターにくらべると高くなっている。まあ、こんなところでしょう。

こんな説明も聞いたことがあります。
「最新の物流センターは設備が素晴らしく使い勝手が良い。だから従来の物流センターと比較すると、機関銃と鉄砲が戦っているようなものだ。しかも、坪単価(一坪当たりの賃料)は従来の物流センターと同じ。今後もどんどん最新の物流センターが増えていく。」

それでは日経BPオンラインに掲載されたフィナンシャルタイムズの記事を見てみましょう。

 今日の日本の不動産市場を特徴づけているのは、急騰する都市部と依然低迷したままの地方の2極化が著しいことだ。また、従来見られなかった分野、例えばインフラ不動産や工業用不動産などに対する関心が高まってきたことも挙げられる。
 産業用施設のデベロッパー大手AMBプロパティコーポレーションは、日本におけるポートフォリオを拡充してきた。世界全体で20億ドルに上る投資のうち約3分の1を日本が占めることになりそうだ。同社は、日本企業が分散した物流センターを統合し、物流センターを自前で所有するよりもリースで済ませようとする動きを巧みに利用する構えだ。
 米国のプライベートエクイティ(未上場株投資)会社カーライルは日本に投資するに当たって、重点的に工業用倉庫や店舗物件、シニア住宅に狙いを定めている。居住用物件やオフィス物件に比べ、より魅力的な利回りが見込めるからだ。


まだまだ強気のようです。とくに記事中でいわれている工業用不動産(普通は物流不動産ファンドだとか物流施設ファンドといわれている)については「魅力的な利回りが見込める」としています。

しかし、それは本当でしょうか?ここで実態を暴いてしまっていいでしょうか?
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廃工場再生の事例
弊社で対応いたしました倉庫、工場、店舗などのコンバージョン、バリューアップなどの事例を紹介させていただきます。

第一回目の今回は廃工場再生の事例です。

Ⅰ.はじまり
埼玉県某所にて2年ほど前まで工場を経営していた方から
「借金もなく、取引先に迷惑をかけずに2年前に廃業した。その後、自宅の裏に、“工場百数十坪”、“倉庫数十坪”が遊んだままになっている。これを貸物件にすることは出来るか。」との相談がありました。

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11/29(木) 献血@越谷市役所前
来る11月29日(木曜日)に越谷市役所前に移動採血車が来て献血を実施します。時間は10:00~12:00及び13:00~16:00となっております。

私の所属する越谷青年会議所が協力させていただいております。私も当日は献血および少しの時間ですが受付の手伝いにおじゃまする予定です。

越谷近郊の皆様、ぜひ越谷市役所に来るついでに献血もいかがでしょうか?

今回、ご都合がつかない皆様は越谷では南越谷のサンシティで年末年始を除き献血を行っているようです。ご利用下さい。

なお、献血には色々注意点もあるようです。確認して下さいませ。

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カリスマブロガーの方々からコメントいただきました(^^)/
カリスマブロガーのお一人、木村剛さんのゴーログで先日のエントリーをとりあげていただきました。しかも本文で。ありがたい。そして、はずかしい(*^_^*)

なんて言っている場合ではありません。

当たり障りのない内容のブログで進んでいくか、ちょっと議論を醸すような内容で行くか、考えないといけません!


とりあげていただいた内容ですが、ひとつはいわゆるメディアリテラシーについての先日のエントリーと、そしてもう一つは先日の読売新聞東京本社の老川社長によるご講演でのご発言についてです。自分で気づいていませんでしたが、メディアということで内容は被っていたのですね。

その講演の際に老川社長は、
>「事実は小沢さんの言っていることと正反対ですよ。」
とのことだったのですが、それに対し、木村剛氏は、
>これは、天下の大新聞である読売新聞の責任者が「小沢民主党党首は嘘つきだ!」と断罪していることと等しいですね。
とのコメントをされています。
よく考えると、そのとおりです。(よく考えなくてもそうなのですが、その重大性を認識していませんでした。)

ちなみに、カリスマブロガーの池田信夫氏は、上記の老川社長のご発言を、コメント欄で次のように分析されています。
>老川氏も嘘だと承知で、こういう非公開の場でこっそりしゃべっているわけです。ナベツネが言ったら、黒いものも白いというのが読売の社風なんでしょう。

これを読ませていただいたときに、「なるほどー、そういう考え方もあるのかー。」と妙に納得した感じがしました。



次回以降、埼玉りそな産業協力財団の経営者セミナー受講させてもらえるかなー。経営者セミナーの受講は「内容をブログにアップしないこと」とかいう条件にならなければいいなー。。。
片岡篤史氏(元阪神タイガース)の講演会!
私、学生時代にトライアスロンをやっておりました。トライアスロン??そうです。水泳→自転車→ランニングを続けておこなうレースです。その関係で、先日、第4回同志社スポーツユニオン関東支部総会に出席してきました。

◆会長挨拶 同志社スポーツユニオン会長の佐野修弘様より、3点のご報告をいただきました。

まず一つめは、来年、スポーツ健康科学部と生命医科学部が設立されるとのこと。スポーツ健康科学部によって、より強い同志社スポーツが期待されるそうです。といっても同志社大学関係者以外は、ご存じないでしょうから簡単に紹介します。ラグビーの平尾誠二氏、サッカー元日本代表の宮本恒靖氏、元プロ野球の片岡篤史氏、陸上短距離の朝原宣治氏、大相撲の土佐ノ海氏、プロレス?ではレイザーラモンHG氏を始め、同志社大学は様々なスポーツ人材を輩出しております。今後ますます期待できそうですな!

二つめ、アーチェリー部を今年卒業したばかりの林勇気さんが北京オリンピック出場権を獲得したとのこと。

三つめ、山岳部を中心とした「クビ・ツァンポ源流域学術登山隊」がチベットとネパール国境のヒマラヤ未踏峰クビ・カンリ(6721メートル)の14日午後3時55分(現地時間午後零時55分)の世界初登頂に成功とのこと。すごいですよ。クビ・ツァンポ源流域学術登山隊2007 活動報告blogというのがあるからぜひブログもチェックしてみて下さい。ブラボーな景色ですよ。こんな登頂したら本当にやめられなくなっちゃうでしょうねー。

その後、講演会へと移ります。
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創造的思考の養成術 by小山龍介氏
弊社の顧問税理士である埼玉県の税理士 吉澤税務会計事務所さんがまた新しい企画を始められました。クライアントを呼んで、講師を呼んで、勉強会をしようというものです。

第1弾の講師は、なんとあの、ハック系著書で有名なMBAホルダーの小山龍介氏です。私は5月に吉澤先生と同じ小山氏のワークショップを受けました。吉澤先生は、そのワークショップに感銘を受けたとのことで、クライアントの皆様にぜひこの講義を受けて欲しいとのことから開催されたものです。

私にとっては2回目の講義。成長していないなーと感じました(^^;) しかし、学び取るところは多かったように思えます。同じ本も2回目、3回目と読むたびに新しく気づく部分ってありますよね。そしてよりよく学べることができますよね。そんな感じで、とても有意義な時間でした。

内容は「創造的思考の養成術」です。

それでは今回の内容を簡単にまとめてみました。
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吉澤税理士、プレジデントフィフティプラスに登場!
ご活躍中の報酬額表もホームページに載せている弊社の顧問税理士の吉澤大先生の記事がまたまたビジネス雑誌に載りました。

今度は、プレジデント・フィフティ・プラス(プレジデント社刊)です。「遺産相続の落とし穴」というインタビュー記事です。プレジデントだとか日経BPだとか、大活躍中ですね!

チェキ!
読売新聞東京本社の社長の講演!
本日、埼玉りそな産業協力財団による経営者セミナーの第一回目に行ってきました。なんと今日の講演者は読売新聞東京本社代表取締役社長・編集主幹の老川祥一氏でした。このタイミングですごい人が講演者になっております。

読売新聞といえば、つい先日の自民党と民主党が大連立を組むか組まないかで話題となり、民主党の小沢代表まで辞任するかしないかという問題まで発展した渦中の新聞社です。当然ながら、渡辺恒雄氏からの持ちかけがあったのかどうなのか、気になるところです。

老川氏の本日の講演では、ニュースソースは言えないが、またハッキリしたことは言えないが、とのことながら、「事実は小沢さんの言っていることと正反対ですよ。」とのことでした。 つまり、老川氏は連立を持ちかけたのは小沢氏だと、そして、「ニュースソースは言えないが」ということなのですが、「渡辺恒雄氏から直接聞いたことなんですよ」という意味でよろしいかと思います。

参考記事:「小沢氏は真実を語れ」

果たして、どちらが本当のことを言っているのでしょうか?しかし、東京本社社長がこんな発言をしておいて、もし本当のことでなかったとしたら、もっともっと権威失墜ですな。

人気ブログの池田信夫blogをはじめ各所でどちらが本当なのか、読売新聞の方があやしいと話題になっていますね。

以上、簡単ではございますが、重要な部分だけアップしました。

11/15,少し追加しました。

テーマ:政治・経済・時事問題 - ジャンル:政治・経済

「でっちあげ」を読んで食品偽装と歴史問題について考えた。
平成15年、朝日新聞や週刊文春などが火付け役となり、ワイドショーなども連日取り上げることとなった福岡殺人教師事件は覚えておいででしょうか?そうです。教え子に「死に方教えたろうか」と恫喝したという福岡市の公立高校の小学校教師の事件です。新聞、週刊誌、そしてワイドショーとかなりの取材合戦があったようです。しかし後の裁判で明らかになりますが、実際は、教師による「いじめ」という事実はありませんでした。その事件の経緯が書かれている「でっちあげ―福岡「殺人教師」事件の真相―」を読んで、「食品偽装問題と似た報道の質の問題」そして、「優柔不断な対応からくる歴史問題」について考えました。


まず、「食品偽装問題と似た報道の質の問題」についてです。

最近、赤福などの賞味期限の偽装が話題になっております。そういう事件が話題になるたびに、業界ではあたりまえとなっている慣習でも、少し他社の後塵を拝しようが、法令、原理原則などを重んじていかなければいけないなと肝に銘じる次第です。とともに、少し前には雪印の事件などありつつ、なぜにこういった事件が無くならないのか、雪印の事件の際に、赤福の社長は何を考えていたのか、とても気になります。建築不動産業界でいいますと、数年前の歌舞伎町ビル火災では消防法違反の放置が問題になりました。また東横インの建築基準法のがれも問題になりました。(弊社の管理物件でもグレーっぽいももありますが、それらをうけ一歩一歩改善の方向で進めております。)

と同時に思うことは、赤福と同じような、まともな商品を売っていない会社がまだまだあると思います。この福岡殺人教師事件に関する報道がそうです。結果的に、両親側一方に立って報道していた報道機関は、ウソの垂れ流しとなっておりした。本書の著者は、少し聞き込みをすれば、それを防ぐことが出来たとしています。つまり結果的には、赤福と同じような報道偽装事件といってもいいのではないでしょうか。(もしくは、赤福は被害者が出ていないが、この報道では多くの被害者がいます。カリスマブロガーの木村剛氏も食品偽装問題については「私自身は、健康に悪影響がない限り、ここまで大袈裟に問題視しなくてもよいように思います。」としています。)報道機関ももう少し商品(記事)の質について責任を持つべきではないかと思います。

現在の報道は、特にわれわれが関心を持ちそうなネタについては、佐藤優氏の「国家の罠」でも明らかであるように、一方的な垂れ流し報道になっております。現在の前防衛事務次官の問題もそうです。守屋元次官も恐ろしく腐敗しており驚きましたが、真に国益に反しているのは、反守屋の情報を垂れ流し続ける山田洋行側である可能性もあります。しかしながら現在は守屋バッシングばかりとなっております。(これからマスコミは手のひらを返して、山田洋行側を断罪するかもしれませんが。)

なんてことを考えながら、報道にも質を求めたいなと思いました。


また、「優柔不断な対応からくる歴史問題」についても考えました。

この教師、校長先生、両親を、日本政府、親○派議員、某国に置き換えてみると、
 なかったことでも認めてしまって丸く収めようとする。
 謝罪しても受け入れない。
 被害内容が徐々に大きくなる。
 被害の主張ばかりで証拠がない。
などの面で似ているような気がしてきました。

ちなみに、この事件の裁判の第一審の判決を本書の著者は次のように表現しています。
>一方は『やった』と言い張り、もう一方は、『やってない』と否定しているから、中をとって『ちょっとやった』ことにしてしまえ

某問題に関し、元外交官の東郷氏は中間派だと明言しております。証拠がないが、事件はあったであろうという立場だったと思います。それで大変申し訳ないと。そうしないとアメリカの世論を押さえきれないのだそうです。つまりこの事件でいう「ちょっとやった」派。事なかれ主義の校長先生と同じですな。そうしないと教育委員会にも、報道機関にも認められないのでしょう。思わず「どっちの方向をむいとんねん。」とツッコミを入れたくなります。(教師、校長先生は生徒のことを考えなくてはいけないのに、モンスターペアレントや教育委員会の方をむいてしまっているのですね。)

そんなわけで「やってないことは、やってない」キッパリと否定した方がいいのではないかと思いました。


以下に本書の概要を記します。お時間のある方はお読み下さい。
[続きをよむ...]

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茨城県はコンビニ閉店多し
先日、茨城県坂東市(旧岩井市)にある管理倉庫に行ってきました。

坂東市の管理倉庫に行く道は2種類あります。渋滞するときがあるのですが距離は近い芽吹大橋ルートと、比較的スムーズにいけるものの距離は遠く200円の有料橋を通る下総大橋ルートです。

ここ数年は有料でも時間を優先し下総大橋ルートを利用していましたが、先日は、5年ぶりくらいに芽吹大橋ルートをで行きました。芽吹大橋ルートは、渋滞するほど交通量が多いので、当然ながら道々にコンビニエンスストアがあります。いや、あります、ではなく、ありました、です。とくに茨城県に入ったあたりから、10年ほど前には営業していたコンビニがいくつも閉店しております。10店舗ほどあったコンビニが5店舗ぐらいになってしまっている、そんな印象でした。(しっかりと数えておりませんが。)半減です。都市近郊でもスクラップアンドビルド(出店閉店)は行われております。スクラップ店は、長年営業していた駐車場の少ない店であり、同じフランチャイザー(コンビニ経営者)が近隣に駐車場の大きい店を出店するという感じです。でも茨城方面では違うんです。スクラップばかり。しかも、いずれも駐車場面積はそこそこ大きい(乗用車10数台~20数台)のです。驚きました。そしてスクラップされた店は再活用されていないのです。

驚きついでに、閉店が多い理由を考えてみました。
1. 数年前にビクターの工場跡地にヨークタウン坂東というヨークベニマルなどを核店舗としてショッピングセンターができたことによる顧客減少があると思います。
2. また、大型トラックが10台くらい停められるコンビニは生き残っていたことから、駐車場の利便を求める顧客が増えていることもあるでしょう。そこそこの駐車台数の店にわざわざ行くよりも、駐車場の大きい店に行ってしまうのだと思います。(顧客としては、地元の住民だけでなく、通過していくトラック運転手さんなどもかなり多いのでしょう。)
3. フランチャイザー(セブンイレブンとかローソンとかファミリーマートとか)の競争力の違いもあるとおもいます。どのコンビニならキャンペーンがどうだとか、ポイントがどうだとか、品揃えがどうだとか。

ここまで閉店が多いと心配なこともあります。
都市近郊では、コンビニ閉店後は、歯医者、事務所、焼肉屋、新聞販売店、など、何らかの形で再活用されているものが多くあります。しかし、坂東市では人口も増えていないし、売り場面積はどんどん増えている中で、なかなか他の業種業態で利用する方を見つけるのが大変なのでしょう。

これらの土地建物は、誰かの所有物です。建築にはかなりのコストがかかっています。そのコストのしわ寄せはだれに行くのでしょうか?コンビニの本部が負担しているものもあるでしょう。土地の所有者が負担している場合もあるでしょう、コンビニの経営者が負担している場合もあるでしょう。土地の所有者なりコンビニの経営者が負担しているのでしたら非常に気の毒です。

「なんとか次の借り主さん見つからないものかなー」、「どんな業種なら借りてくれるのかなー」と考えて、通り過ぎていきました。(いや、ぼーっとそんなことを考えているだけでなく、うまい再活用方法を考えつき、お客を紹介出来れば、ビジネスチャンスかもしれませんね。。。)


話は戻りまして、坂東市の管理倉庫は建築からそろそろ10年経とうとしております。事務所にある空調も効きが悪くなり、また倉庫の庇の下の鉄骨にも錆が出てきています。(ちなみにトラックヤード部分はすでに何度か凹みが出来てしまい、修繕工事を行っております。もともと雑地だったので仕方がないことです。)「オーナー様にお願いして少しずつ修繕してもらはなくては!」と思い、写真を撮ってから帰りました。

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ビル投資ファンドのやり方は正しいのか?
日経ビジネス最新号(2007.11.12)の特集は『賃料高騰が迫る経営改革 戦うオフィス』です。

代々木にあるオフィスビルでの出来事のようです。当然ながらオフィスビル賃料の高騰が背景にあります。

>オフィスビルを所有する投資ファンドが賃料を巡って入居企業を次々と訴える。

突然、契約更新時でもないのに、オフィスビルのオーナーである投資ファンド(上場会社)が入居テナントに対し、40%もの賃料値上げを依頼してきて、合意に至らないと、訴訟に持ち込んだとのこと。

しかも、それだけではない。管理体制も悪くなっていったとのこと。

>エレベーターの床に張られていたカーペットが突然はがされて、むき出しになった。
>1階の共有スペースには大型のコインロッカーが設置された。


カーペットをはがしたのは、少しでもそうじの手間を省きコストダウンをするためでしょうか。コインロッカーは少しでも収益を改善しようというのでしょう。当然ながら、簡単な言葉で言うと格好悪くなり、賃貸スペースの価値が下がります。つまり賃料のマイナス要因です。

2年ほど前までのオフィス賃料下落の時代には、どうやって入居企業に喜んでもらえるか、賃貸スペースの価値を理解してもらえるかを常に考えて実行していたはずです。そういったプロパティマネージャーの精神がどこかに行ってしまったようです。

いや、そうではないかもしれません。テナントに喜んでもらうというのは当然分かってはいるものの、近隣相場との乖離も激しくなっており、少しでも改善したかったのかもしれません。

つまり、少しでも賃料、収益を上げて行かなくてはいけない、コストを下げて行かなくてはいけない、そういったオーナー側の論理がテナント側に理解いただけなかった、もしくは理解してもらう努力をしていなかったのだと思います。

とくに本件については、オーナー側が、もっとじっくりと取り組みをしなくてはいけなかったのでしょう。取り組み方法がもう少し違っていれば、信頼関係を損ねず、このような記事にはならなかったかもしれません。(記事なので、センセーショナルに書いておりますが、それを割り引いてもちょっと、オーナー側のやり方はひどいですを思えます。)

またこのオーナーは上場投資会社です。株主からの圧力、投資家からの圧力、いろいろあるのでしょう。賃料を低いまま放置しておくと、、、どこからか指摘が来る。責任を問われる。どんな収益改善策を行ったか、レポーティングしなくてはいけない。そんな理由により、カーペットはがし、コインロッカー、賃料の値上げ訴訟を行ったのでしょう。しかしそれも間違いで、株主なり投資家なりにしっかりと説明して理解していただくことが必要だったのではないでしょうか。

日経不動産マーケットの記事によると、ビルオーナー側は賃料改定交渉に軸足をうつしているようです。都内のオフィスビルはいいですなー。


そうそう、先ほどの日経ビジネスの記事中に大手不動産会社の首脳のコメントがありました。

>本来は、どんなに賃料相場が変化してもテナントとオーナーの信頼関係で当初の契約金額を極端に上げ下げしなかった。

記事中では、それに対し、

>不動産価格が下がった時代に、「賃料は時価で」と値下げを要求して、慣習を破ったのはテナント側だ

としています。

賃料下落局面は、この投資ファンドのオフィスに入居すると、常に時価で値下げしてもらえるのかなーと思ってしまいますが、そういった局面では値下げさせない契約にするのでしょうな。恐るべし投資ファンド。

ボクはファンド資本主義より武士道精神とか信頼といった方が好きだなー。

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「IT経営」診断士更新研修!
昨日は、中小企業診断士という中小企業向けの経営コンサルタントの資格の更新研修を受講してきました。研修の中のテーマの一つが「IT経営」というもの。

講師は、、、某研究会などで何度かお会いしたことのある佐川博樹先生でした。佐川先生は私がお会いした頃は確か大手コンピューターメーカーにお勤め(現在は独立されたようです)で、とてもITに強い印象があります。本日のテーマにもぴったり。ちなみに本日で40歳とのこと。おめでとうございます。

講義の内容を超簡略化すると・・・
大企業に比べ、中小企業はIT化率が低く、IT活用ステージの4段階(情報システムの導入、部門内最適化、組織全体最適化、企業・産業横断的最適化)のうちの第2段階にとどまっている企業が多いとのこと。したがいまして、私共中小企業診断士は、ここをステージアップしていけるよう基幹業務の早期改善、改革を支援すべしとしています。

なるほどよくわかるのですが、ではもう少し具体的に何をどのようにすればいいのでしょう、卸やメーカーならEDIかもしれないけど、うちのような業種はどうすればいいのだろう・・・・と考えていると、講義中に次のようなサイトを紹介してくれました。

「IT経営応援隊」 事例がたくさん載っているらしいです。

「IT経営診断」 たくさん質問を答えていくと、IT経営力が診断されるのだそうです。「クライアントの社長さんにやってみて下さい」というコメントありましたがボクの場合は自分でやらなきゃ(^^;)

国が提供してくれている様々な業種の事例のようです。研究してみます!
ますます、効率的な経営でお客様に喜んでいただけますように!

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吉澤税理士、今度は「日経ベンチャーNVCマンスリー」に登場!
弊社の顧問税理士である吉澤大先生が、今度は「日経ベンチャーNVCマンスリー」に登場しました。

日本実業出版から2冊の本を出版し、その後はプレジデント社のプレジデント誌にも記事を3回掲載。今度は日経BP社にまで進出してきました。まじにすごいご活躍です。

今回は対談形式で、お相手はベンジャミン・フルフォード氏。この方は陰謀論的なビジネス書で有名な「変なガイジン」(って自分で書いてました。たぶん。)ですね。

この対談のキーワードは、時間効率プライオリティ需要変動でしょうか。われわれのような仕事での需要変動というのは、新しい概念です。さすがですなー。さっそく需要変動に対応しなきゃ。

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stars感情的な文章に説得力はあるか?
starsこのような本が出版できるだけでも、まだ日本は救いがある
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埼玉県越谷市を中心に、草加市、三郷市、八潮市、吉川市、さいたま市、岩槻区、川口市、春日部市など、埼玉県東部の貸し倉庫、貸工場、貸店舗など事業用不動産のテナント誘致、プロパティマネジメント(賃貸管理)、コンバージョン、バリューアップ、不動産仲介などを行っている埼玉の貸し倉庫 瀧田倉庫産業株式会社にて代表取締役を務めております。

所有資格:中小企業診断士、宅地建物取引主任者、ファイナンシャル・プランナーなど



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