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「日本の不動産はまだ『買い』」か? 貸し倉庫 埼玉 瀧田倉庫産業 社長のブログ!
貸し倉庫 埼玉 瀧田倉庫産業 社長のブログ!
埼玉(越谷市、春日部市、さいたま市岩槻区、八潮市、三郷市、川口市、草加市等)の貸し倉庫などの情報を提供します。埼玉の貸し倉庫からみた経済、経営、不動産について思うことをつづります。瀧田倉庫産業の社長である瀧田貴夫のブログです。
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「日本の不動産はまだ『買い』」か?
埼玉県を中心として規模としては小さめの倉庫、工場などを扱っている私から見ると、外資系もしくは国内系の物流不動産ファンドのやっていることは本当に正しいことなのか、今後もそのまま発展していくことはあるのか、懐疑的にならざるをえません。

従来の物流センターとファンドが作る最新の物流センターを比較すると大きく違います。

まず、トラックが2階、3階へと登っていけるため、荷物用エレベーターが必要ない。荷物用エレベーターを利用して、荷物を上下させるのは、かなり手間がかかる。その上、エレベータドアの前付近には荷物を置くことが出来ず、デッドスペースが増える。さらに汎用的な使い勝手を想定しているため、床加重はそれなりに作られており、天井高も従来の物流センターにくらべると高くなっている。まあ、こんなところでしょう。

こんな説明も聞いたことがあります。
「最新の物流センターは設備が素晴らしく使い勝手が良い。だから従来の物流センターと比較すると、機関銃と鉄砲が戦っているようなものだ。しかも、坪単価(一坪当たりの賃料)は従来の物流センターと同じ。今後もどんどん最新の物流センターが増えていく。」

それでは日経BPオンラインに掲載されたフィナンシャルタイムズの記事を見てみましょう。

 今日の日本の不動産市場を特徴づけているのは、急騰する都市部と依然低迷したままの地方の2極化が著しいことだ。また、従来見られなかった分野、例えばインフラ不動産や工業用不動産などに対する関心が高まってきたことも挙げられる。
 産業用施設のデベロッパー大手AMBプロパティコーポレーションは、日本におけるポートフォリオを拡充してきた。世界全体で20億ドルに上る投資のうち約3分の1を日本が占めることになりそうだ。同社は、日本企業が分散した物流センターを統合し、物流センターを自前で所有するよりもリースで済ませようとする動きを巧みに利用する構えだ。
 米国のプライベートエクイティ(未上場株投資)会社カーライルは日本に投資するに当たって、重点的に工業用倉庫や店舗物件、シニア住宅に狙いを定めている。居住用物件やオフィス物件に比べ、より魅力的な利回りが見込めるからだ。


まだまだ強気のようです。とくに記事中でいわれている工業用不動産(普通は物流不動産ファンドだとか物流施設ファンドといわれている)については「魅力的な利回りが見込める」としています。

しかし、それは本当でしょうか?ここで実態を暴いてしまっていいでしょうか?
現在、関東地方で多くのファンドが建ててきた最新型大型物流センターは魅力的だといわれるほど入居率が高いとは言い難いようです。実際に空き物件の情報も入ってきています。そして、運送会社等が一括で長期の賃貸をして入居したものの、思ったほど荷物の量が見込めず、もてあましており、他に残りの期間を借りてくれる会社があれば交代したいと思っているような大型物流センターもあるようです(契約条件が厳しいため、退去したくても出来ないのです)。しかも、「坪単価は従来の物流センターと同じ」ときています。普通は使い勝手が良かったら、その分プレミアムがついて値段が高くなります。でも同じなんです。これは何を意味しているでしょうか?やはり入居率が悪いので従来の物流センターと同程度まで下げないと顧客を引っ張ってくることが出来ないのではと考えます。

物流センターには付加価値要素が店舗や住居系とは違う面もあります。松井証券社長が日本郵船時代に経験したコンテナと同じように、「ぴかぴかよりも安い方がいい」という値段の要素が高いのが物流センターです。(一概には言えませんが。食品関係などは最近の色々な事件があり、清潔さも求められます。)つまり、現在はだぶつき気味で価格競争気味になってきているのではないかということも言えます。上記の入居率が高くない物流ファンドは、あせらず、じっくり、価格競争しないとのことで入居率が悪いという話も聞きました。

そんなこんなで何が言いたいかというと、大型物流施設への投資は、日本ではもうそんなに魅力的な市場ではなくなってきているのではないかという思いがするということです。

不動産価格の急騰によって、一等地のオフィスのキャップレート(還元利回り)は約3%にまで押し下げられたが、日本の10年物国債の利回りは1.6%程度で、利回り格差はプラスを維持している。

もう一つだけこの記事を読んで言いたいことは、日本の超低金利の利回りと不動産の利回りをくらべてまだ正常だという感覚は、果たして正常と言えるのでしょうか、ということです。不動産の利回り3%とかって低すぎます

ということを言っていると、強気の方々に全部持って行かれてしまうのですけどね。

今度、アーク都市塾の講師陣と忘年会があるので、意見交換してきます。(というよりも最新の情報を仕入させてもらってきます。)


11/30追加↓

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この記事に対するコメント

今日、
「不動産ファンド当事者の告発・
不動産が危ない!」という
本を買ってきました。v-218
【2007/11/29 19:19】 URL | ヨシザワ@手ガネ経営 #- [ 編集]


わお!注目に値する書名そして目次ですね~。私もすぐ買います。!

どこでそんな本を見つけたのですか?

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【2007/11/30 10:12】 URL | 貸倉庫 #- [ 編集]


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埼玉県越谷市を中心に、草加市、三郷市、八潮市、吉川市、さいたま市、岩槻区、川口市、春日部市など、埼玉県東部の貸し倉庫、貸工場、貸店舗など事業用不動産のテナント誘致、プロパティマネジメント(賃貸管理)、コンバージョン、バリューアップ、不動産仲介などを行っている埼玉の貸し倉庫 瀧田倉庫産業株式会社にて代表取締役を務めております。

所有資格:中小企業診断士、宅地建物取引主任者、ファイナンシャル・プランナーなど



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