週刊東洋経済や週刊ダイヤモンド、エコノミスト誌などは、不動産の特集があるときはたまにチェックさせていただいております。たまに鋭いご指摘や、深い取材内容があると、とてもうれしく思います。

今週号の週刊東洋経済の特集にも注目すべき内容がいくつかありました。２つ紹介させていただきます。

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○ノーベル賞経済学者の箴言　ジョセフ・Ｅ・スティグリッツ
「証券化というのは、多数の人にリスクを分散することができる非常に大きな利点がある」
としながらも問題点も指摘しております。
「第二にモラルハザードの問題もある。つまり、モーゲージのオリジネーターにとっては、できるだけ多くの融資をして、できるだけ他の人に（リスクを）転嫁してしまおうというインセンティブが働く。」
「根底にある問題は、モーゲージのオリジネーターにとって、できるだけ多くのモーゲージを獲得することだ。だから、信用度の低い、借り入れ能力の低い人たちに平気で貸してしまう。」

不動産ファンド関係の一部の方々の話を聞いたりすると、まさにこのモラルハザードの問題に行き当たります。将来のことを考えなさすぎていると思います。
結局は自分の金を投資するわけでも融資するわけでもないので、最近は、まさにスティグリッツ教授のおっしゃるように「多くのモーゲージを獲得」することばかりに目を奪われているのではないでしょうか。つまり顧客に目を向けておらず、真の目的を見失ってしまっているとしか言いようがありません。最近では、以前だったら目を付けなかったような地域に、かつての不動産バブル期と同じように投資が始まっているように思えます。

もっと簡単に言えば、ファンド側は証券化してばらまいちゃえばリスクはなくなるのですから。ですので私の昨日のエントリー「日本の不動産はまだ『買い』」か？のようなことも起こるのでしょう。


○外資系レンダーが“氷結”　日の丸不動産ファンドの落日？
「サブプライムショックは、日本の不動産ファンド市場へも波及している。潤沢なマネーを供給してきた外資系レンダーによる『ノンリコースローン』が細ってきたためだ。」
「そもそも、外資系レンダーが組成するノンリコースローンは、ＬＴＶ（負債比率）７０〜９０％のハイレバレッジが当たり前だ。・・・・ハイリスクだが高金利の証券化商品として、投資家から人気を集めていた。」
「（サブプライムで痛手を負ったため）投資家が消えれば、証券化による出口が絞られ、外資系レンダーは積極的な融資ができなくなったのだ。」
「このＬＴＶの低下は不動産融資市場の縮小を招き、ひいては不動産ファンドの生き残り競争を加速させよう。」

不動産ファンドになじみのない方々には、ちょっと難しいかもしれないので、少しだけ解説します。
ファンドは借入金を多くすればするほど、自己資金が少なければ少ないほど、投入した自己資金に対するリターンが多くなります（レバレッジ効果）。
その借入金が細ってきたそうです。なぜならファンドを最後に証券化した際の買い手がサブプライムローンで痛手を受けたため、出口が絞られてきたから。つまり証券化しても買ってくれないからとのことです。
買ってくれないならば、金融機関も借入金を多く投入することを躊躇うようになってきたとのことです。
するとレバレッジ効果が少なくなり、投資にうまみが少なくなり、投資規模が縮小し、不動産ファンドの生き残り競争へとつながるのだということです。

この動きは、今後の不動産ファンド市場の再編の予兆かもしれません。注目していきたいと思います。


最後に本書にありましたスティグリッツ教授の箴言を。
「人類に欲望とイノベーションが続くかぎり、新たな問題のタネを、地球上から完全に消し去ることはできないだろう。」

スティグリッツ教授の経済教室―グローバル経済のトピックスを読み解く
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波乱の時代(上)
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--こんにちは。--

先日、あるイベントで山崎元さんがサブプライムは、降って湧いたように、急に起こった問題じゃない。。。

そして、この問題で確実に儲けた人達もいます。そこに目を向けることも大事だと仰っていました。

確か、今年の3月ごろには山崎さんはサブプライムの危うさを指摘されていた記憶があります。

さらに、儲け優先で評価を良くみせかけていた格付け会社を激しく糾弾されていたのが印象的でした（笑）

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こんにちは。コメントありがとうございます。

山崎元さんのブログは私もたまに読ませていただいております。

サブプライムは確かに、３月頃から日経ＢＰのサイトでも何度も取り上げられております。
http://takitawh.blog86.fc2.com/blog-entry-34.html
私がブログで取り上げた記事にもサブプライムのことが入っております。ただ、当時はまだ「回避できそうだ」なんて論調もあったように記憶しています。

＞そして、この問題で確実に儲けた人達もいます。

そういう視点では考えておりませんでした。でもそういわれるとそうですよね。相場が下落時にも大儲けする人がいらっしゃいますし、目の付けどころがいい方は儲けられたでしょう。

１年ほど前の週刊ダイヤモンドの特集「地価狂乱」内でだったと思いますが、ファンドでも粉飾決算まがいのことが行われており、不動産鑑定士も荷担しているようなことが書かれていたように思います。
格付け会社とか、不動産鑑定士などにはしっかりとしてほしいですよね。
http://takitawh.blog86.fc2.com/blog-entry-2.html

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