無利息
不動産バリューアップ07年の舞台裏とホンネで語る08年 貸し倉庫 埼玉 瀧田倉庫産業 社長のブログ!
貸し倉庫 埼玉 瀧田倉庫産業 社長のブログ!
埼玉(越谷市、春日部市、さいたま市岩槻区、八潮市、三郷市、川口市、草加市等)の貸し倉庫などの情報を提供します。埼玉の貸し倉庫からみた経済、経営、不動産について思うことをつづります。瀧田倉庫産業の社長である瀧田貴夫のブログです。
スポンサーサイト
上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

不動産バリューアップ07年の舞台裏とホンネで語る08年
「不動産バリューアップ07年の舞台裏とホンネで語る08年」ということで、先日、六本木アカデミーヒルズにてのお酒を飲みながらの座談会に出席してまいりました。
副題は「マネーゲーム時代における不動産マネジメント・ビジネスの新たな役割」

様々なところで、不動産の今後の市況について語られております。私もよくチェックさせていただいている人気不動産ブログの「不動産と景気・経済」では「住宅関連の曲がり角はとっくにきているが、オフィスはまだ大丈夫」なので不動産株の暴落はおかしいとしています。

逆に先日紹介した、「不動産が危ない」という書籍では、不動産全般について警鐘を鳴らしています。

弊社が専門的に扱う埼玉県における小規模な物流不動産(物流施設、貸し倉庫)の市況と今回の座談会にご列席の先生方のご専門のオフィスビル市況とは物件や地域の違いはあれど、不動産ということでは関連があります。興味深くお伺いすることができました。

【参加講師】
 信田直明(スペース・ジー・ネット・コンサルティング取締役)
 腰高夏樹(シービー・リチャードエリス・アセットサービス専務取締役)
 前澤威夫(生駒データサービスシステム 専務取締役主席研究員)
 青木邦啓(鈴丈エステートサービス社長)
 植野正美(U.A.P.M.Consulting 代表)  
 他
                            敬称略

内容を少しだけ紹介します。

----------------------

信田:
 世界リート市場のイールド・ギャップとして、
 米国は(±0)、豪、英、仏、蘭は(-)
 日本、カナダは(+)
 つまり、国債よりもリートの方が信用力が高い国があるとのこと。

 東京オフィスビル投資のまだまだ有望な理由として
  ・最も高いイールド・ギャップ
  ・実物不動産、私募ファンドの収益は安定
 すでに天井感が来ているという現場からの理由として
  ・賃料@5万円を超えると決まりにくい。

 Aクラスビルの投資利回りは、丸の内、さいたま、横浜、広島、全国各地ここ5年間総じて低下。

 潮目が変わってきたかもしれない。コスト削減DBが売れている。

 新耐震ビル(1981年以降に建築されたもの)でも20年以上経ち老朽化したものが増えてきた。
 それらをどのようにバリューをあげていくか、建て替えがいいのか、リノベーションがいいのか、それは今後のテーマになってくる。

植野:
 面白くなってきた。潮目が変わったので、これから色々やらないといけない。
 今まで日本のオフィスビル市場は制約が多く、動きにくかった。

某不動産会社:
 既にリゾートに陰りが見えてきている。マンションも売れ行きが悪くなっている。オフィスも強気は難しくなってきた。明らかに変化している。
、現在立ち上がったビルは地価は今の半値、建築コストも3分の2と含みを持っているが、
 最近になって仕込み始めた物件は厳しいのではないか。

腰高:
 不動産サービスプロバイダーとして色々とやっていかなくてはいけない。
 10年前にはコンプライアンスは考えなかったが、いまは必須となってきた。コスト増加要因になっている。

前澤:
 現在の比較的好況なオフィス市況は実需じゃないかもしれない。
 増収増益予想を元に実需よりも広いオフィスを借りている会社が多い。しかし、収益が上がっていかないとオフィススペースは余ってくる。

青木:
 実際のところ、管理が悪いからこのビルを退去する、なんてなりにくい。しかし、そのほんのちょっとが大事だ。今年は儲からない仕事が多くなった。

-----------------------

「潮目」が変わってきた。「潮目」をどう見るか?など、潮目という言葉が多く出た座談会でした。そういえば、デベロッパーが倒産しているなんて話もでていました。

もう一つのテーマは上記のまとめでは触れませんでしたが、やはりサブプライムローン問題ですね。それが日本にどのように影響するかにもよるとのことです。

それと、日本の商慣習、とくに普通借家契約の良い面、悪い面について、ご意見がでておりました。ま、世界からみると特殊なんですね。

国債よりもリートの利回りの方が高い国があるというのは知りませんでしたが、
逆をいうと、不動産よりも政府の方が信用できない国があるということかもしれません。
いや、日本も07年第一四半期はJ-REIT(大規模オフィスビル系)と国債の利回りは逆転していたそうです。
確かに、今の日本政府をみると、信用できるのかは疑問に思いますよね。

そういえば先日の日経ビジネスの記事、
>オフィスビルを所有する投資ファンドが賃料を巡って入居企業を次々と訴える。
にたいして、
座談会終了後の懇親会で、講師の方なりの見方を教えてくれました。
現在あのビルの賃料は3万円くらい。普通に値上げしても普通借家契約であれば10%つまり3千円ぐらいしか上げられない。
裁判を起こして、ビルの賃料が5万円という認定がされれば(5万円という認定は厳しいが)、その上げ幅の3分の1の7千円の賃料アップをすることができる。
7千円アップなりで和解に持ち込んでしまう、そういう目的なのではないかということでした。


最後にこの座談会で一番気に入った言葉、
不動産はアートである。
PM(プロパティマネージャー、不動産管理者)は信頼が大事だ。「あのビルのPMはお掃除のおばさんとも親しくしている」そういう信頼が必要だ。と同時に不合理な存在でもある。
不動産はサイエンスであると同時にアートでもある。
スポンサーサイト
この記事に対するコメント
管理人のみ閲覧できます
このコメントは管理人のみ閲覧できます
【2007/12/19 14:00】 | # [ 編集]


この記事に対するコメントの投稿














管理者にだけ表示を許可する


この記事に対するトラックバック
トラックバックURL
http://takitawh.blog86.fc2.com/tb.php/110-182f26ad
この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)

貸倉庫物件(埼玉県中心)

埼玉県貸倉庫


↓携帯からご覧いただける貸し倉庫物件情報
QRコード



プロフィール

瀧田貴夫@埼玉貸し倉庫

Author:瀧田貴夫@埼玉貸し倉庫
埼玉県越谷市を中心に、草加市、三郷市、八潮市、吉川市、さいたま市、岩槻区、川口市、春日部市など、埼玉県東部の貸し倉庫、貸工場、貸店舗など事業用不動産のテナント誘致、プロパティマネジメント(賃貸管理)、コンバージョン、バリューアップ、不動産仲介などを行っている埼玉の貸し倉庫 瀧田倉庫産業株式会社にて代表取締役を務めております。

所有資格:中小企業診断士、宅地建物取引主任者、ファイナンシャル・プランナーなど



黄川田仁志(きかわだひとし)

海洋政策の専門家 衆議院議員 黄川田仁志(きかわだひとし)氏のホームページです。

黄川田仁志のぼり



当ブログの過去のおすすめ記事!

NO.1 これからの日本経済
NO.2 でっちあげ
NO.3 初島熱海団体競泳大会



カテゴリー



最近の記事



一人一票の実現を!

男女で一票の価値が違っても良いのでしょうか?年齢で一票の価値が決まってもいいのでしょうか?もちろん、良くありません。 今、日本では住む場所によって一票の価値が違います。それをこのまま放置しておいて良いのでしょうか?

一人一票実現国民会議



最近のトラックバック



ブログ仲間!



リンク

このブログをリンクに追加する



月別アーカイブ



あわせて読みたい

あわせて読みたい



ブログランキング

ブログランキング参加してます!クリックお願いします(^^)/ ↓↓↓

FC2ブログランキング

にほんブログ村 士業ブログ 中小企業診断士へ



最近のコメント



クリックで救える命がある!



国盗りカウンター



ブロとも一覧


いっぱしのぴん蔵の日記/ The private journal of Pretty damn Good PINZO (⇒mixi/gree)

埼玉県越谷市の行政書士江口法務事務所ブログ支店

『私たちが明日からできること』短期集中セミナー     “ 達人に学ぶ。 ”



ドラクエ風カウンター



人気記事!



逆アクセスランキング 



ブログ内検索



RSSフィード



全ての記事を表示する

全ての記事を表示する



リアルタイム市況



FC2カウンター



フィードメーター

フィードメーター - 貸倉庫@埼玉県 瀧田倉庫産業 社長のブログ!



ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる





上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。