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REITの破綻 貸し倉庫 埼玉 瀧田倉庫産業 社長のブログ!
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REITの破綻
もう旧聞に属しますが、10月9日にJ-REITで初の破綻がありました。

産経新聞 上場リートが初破綻 ニューシティ・レジデンス投資法人
東京証券取引所上場のJリート(不動産投資信託)を手がけるニューシティ・レジデンス投資法人(東京都港区)は9日、東京地裁に民事再生手続きの開始を申し立て、保全処分命令を受けたと発表した。負債総額は1123億円。上場リートを手がける投資法人の破綻(はたん)は初めて。

日経新聞 REIT初の破綻 ニューシティ、負債1123億円



最新号の週刊ダイヤモンドのニュース&アナリシスのコーナーでも取り上げられております。

要約しました。
・五割前後の厚い自己資本比率を誇るリートは、賃料収入も安定的に入ってくるため、
 投資家だけでなく業界内でも「破綻はない」と考えられていた
・今年四月頃より、金融機関はリートそのものよりもスポンサー企業の信用力を
 重視するようになっていた。
・スポンサー企業探しにおいて、資産評価を巡る食い違いが埋まらなかった。
・借入金の返済資金やタワーマンションの購入資金の目処が立たなかった。
リートは株価との相関関係が低く、長期安定的に保有できる金融商品という触れ込みだった
 にもかかわらず、外資マネーの奔流などで投資口価格が乱高下するなど翻弄されてきた。
・リートは、自己資本が厚いため破綻しても割を食うのはせいぜい資本(エクイティ)部分で
 負債(デット)部分まで食い込む可能性はほとんどない。
 つまり銀行融資は全額回収が確約されているようなものであり、ババを引くのは投資家なのだ



ダイヤモンドオンラインの「弁護士・永沢徹 M&A時代の読解力」
には「J-REIT初の破綻 ついに不動産投資ファンドも淘汰へ」という記事があります。

ポイントを抜粋します。
・つまり、投資法人が潰れても、収益不動産である資産は毀損されていないため、
 破綻なのに資産超過という、一般の破綻では考えられない状況も発生しうるのである。
アブない投資法人を見分けるポイント
 1)「取得額負債比率(LTV)」が高い
 2)「PBR(株式純資産倍率)」が極端に低い
 3)「予想利回り」が高すぎる



私もリートの破綻はないと常識的に考えていました。
賃料は安定的に入ってきてますので、価格が下がっても破綻まではしないだろうと。。。
アーバンやリプラスなどの大手不動産会社の破綻よりも驚きました。
(昨年以来、危ないリートがあるなんて噂は耳にしておりましたが、なぜ破綻の可能性があるのか理解が出来ておりませんでした。)

リファイナンスに応じず、破綻へ導いた金融機関にも問題があると感じております。
損をするのは投資家で金融機関ではないですから!

業界では最後の買い手といわれているように、物件の高値づかみをしてしまい、
投資家にリスクを押しつけてしまうというのがリートだと感じていました。
やっぱり、このような仕組がいい仕組とは思えませんね。
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埼玉県越谷市を中心に、草加市、三郷市、八潮市、吉川市、さいたま市、岩槻区、川口市、春日部市など、埼玉県東部の貸し倉庫、貸工場、貸店舗など事業用不動産のテナント誘致、プロパティマネジメント(賃貸管理)、コンバージョン、バリューアップ、不動産仲介などを行っている埼玉の貸し倉庫 瀧田倉庫産業株式会社にて代表取締役を務めております。

所有資格:中小企業診断士、宅地建物取引主任者、ファイナンシャル・プランナーなど



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