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ビル投資ファンドのやり方は正しいのか? 貸し倉庫 埼玉 瀧田倉庫産業 社長のブログ!
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ビル投資ファンドのやり方は正しいのか?
日経ビジネス最新号(2007.11.12)の特集は『賃料高騰が迫る経営改革 戦うオフィス』です。

代々木にあるオフィスビルでの出来事のようです。当然ながらオフィスビル賃料の高騰が背景にあります。

>オフィスビルを所有する投資ファンドが賃料を巡って入居企業を次々と訴える。

突然、契約更新時でもないのに、オフィスビルのオーナーである投資ファンド(上場会社)が入居テナントに対し、40%もの賃料値上げを依頼してきて、合意に至らないと、訴訟に持ち込んだとのこと。

しかも、それだけではない。管理体制も悪くなっていったとのこと。

>エレベーターの床に張られていたカーペットが突然はがされて、むき出しになった。
>1階の共有スペースには大型のコインロッカーが設置された。


カーペットをはがしたのは、少しでもそうじの手間を省きコストダウンをするためでしょうか。コインロッカーは少しでも収益を改善しようというのでしょう。当然ながら、簡単な言葉で言うと格好悪くなり、賃貸スペースの価値が下がります。つまり賃料のマイナス要因です。

2年ほど前までのオフィス賃料下落の時代には、どうやって入居企業に喜んでもらえるか、賃貸スペースの価値を理解してもらえるかを常に考えて実行していたはずです。そういったプロパティマネージャーの精神がどこかに行ってしまったようです。

いや、そうではないかもしれません。テナントに喜んでもらうというのは当然分かってはいるものの、近隣相場との乖離も激しくなっており、少しでも改善したかったのかもしれません。

つまり、少しでも賃料、収益を上げて行かなくてはいけない、コストを下げて行かなくてはいけない、そういったオーナー側の論理がテナント側に理解いただけなかった、もしくは理解してもらう努力をしていなかったのだと思います。

とくに本件については、オーナー側が、もっとじっくりと取り組みをしなくてはいけなかったのでしょう。取り組み方法がもう少し違っていれば、信頼関係を損ねず、このような記事にはならなかったかもしれません。(記事なので、センセーショナルに書いておりますが、それを割り引いてもちょっと、オーナー側のやり方はひどいですを思えます。)

またこのオーナーは上場投資会社です。株主からの圧力、投資家からの圧力、いろいろあるのでしょう。賃料を低いまま放置しておくと、、、どこからか指摘が来る。責任を問われる。どんな収益改善策を行ったか、レポーティングしなくてはいけない。そんな理由により、カーペットはがし、コインロッカー、賃料の値上げ訴訟を行ったのでしょう。しかしそれも間違いで、株主なり投資家なりにしっかりと説明して理解していただくことが必要だったのではないでしょうか。

日経不動産マーケットの記事によると、ビルオーナー側は賃料改定交渉に軸足をうつしているようです。都内のオフィスビルはいいですなー。


そうそう、先ほどの日経ビジネスの記事中に大手不動産会社の首脳のコメントがありました。

>本来は、どんなに賃料相場が変化してもテナントとオーナーの信頼関係で当初の契約金額を極端に上げ下げしなかった。

記事中では、それに対し、

>不動産価格が下がった時代に、「賃料は時価で」と値下げを要求して、慣習を破ったのはテナント側だ

としています。

賃料下落局面は、この投資ファンドのオフィスに入居すると、常に時価で値下げしてもらえるのかなーと思ってしまいますが、そういった局面では値下げさせない契約にするのでしょうな。恐るべし投資ファンド。

ボクはファンド資本主義より武士道精神とか信頼といった方が好きだなー。

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埼玉県越谷市を中心に、草加市、三郷市、八潮市、吉川市、さいたま市、岩槻区、川口市、春日部市など、埼玉県東部の貸し倉庫、貸工場、貸店舗など事業用不動産のテナント誘致、プロパティマネジメント(賃貸管理)、コンバージョン、バリューアップ、不動産仲介などを行っている埼玉の貸し倉庫 瀧田倉庫産業株式会社にて代表取締役を務めております。

所有資格:中小企業診断士、宅地建物取引主任者、ファイナンシャル・プランナーなど



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